Legislation droits d'enregistrements

Bonjour Le Forum,

L’année passée je m’étais, avec l’aide du forum, crée un petit programme pour le calcul des prêts hypothécaires en Belgique. La législation concernant les droits d’enregistrements a été modifiée et j’avoue avoir, à nouveau, besoin d’une aide car je ne m’en sors pas. Je dois mettre plusieurs formules dans une cellule et mes connaissances Excel sont trop limitées pour arriver à le faire tout seul.

La législation nouvelle est suivante :

Bruxelles : 12,5% quel que soit le revenu cadastral (RC) non indexé

Flandre : 10% sauf dans les cas suivants:

5% si RC non indexé < 745 €

5% si RC non indexé < 845 € et 3 ou 4 enfants à charge

5% si RC non indexé < 945 € et 5 ou 6 enfants à charge

5% si RC non indexé < 1.045 € et 7 ou plus d'enfants à charge

Wallonie : 12,5% sauf dans les cas suivants:

taux spécial si RC non indexé < 745 €

taux spécial si RC non indexé < 845 € et 3 à 4 enfants à charge

taux spécial si RC non indexé < 945 € et 5 à 6 enfants à charge

taux spécial si RC non indexé < 1.045 € et 7 ou plus d'enfants à charge

Le taux spécial s'applique de la façon suivante:

Si l'achat de l'unique (modeste) habitation se situe dans une zone de pression immobilière l'emprunteur a droit pour l’achat d’une habitation « modeste » à un taux réduit:

Les premiers 160.431,53 € bénéficient du taux réduit de 6%, Au-delà le taux s'élève à 12,5%, Ces zones sont :

Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Donceel, Eghezée, Erezée, Gembloux, Genappe,Grez-Doiceau, Hélécine, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Namur, Nivelles, Orp-Jauche, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez, Pofondville, Ramillies, Rixensart, Sainte-Ode, Silly, Thimister-Clermont, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo et Wavre

En dehors d’une de ces zones la tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 150.404,55 €. Au-delà le taux est de 12,5%

De plus :

A Bruxelles pour le 1 achat (unique habitation) l'emprunteur bénéficie d'un abattement sur les droits d'enregistrement de 60.000 €.

Exemple : Achat de 200.000 € - abattement de 60.000 € = 12,5% sur 140.000 €

Lorsqu'un immeuble est situé en EDRLR, l'abattement sera de 75.000 € au lieu de 60.000 €.

L'EDRLR désigne "l'Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation", à savoir un périmètre qui couvre la majeure partie de Bruxelles-Ville, ainsi que les quartiers anciens d'Anderlecht, Molenbeek, Koekelberg, Jette, Schaerbeek, Saint-Josse, Etterbeek, Saint-Gilles et Forest.

Ce périmètre, qui reprend les quartiers anciens pour lesquels une dynamique de rénovation est nécessaire, a été défini par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale dans le cadre du Plan Régional de Développement.

En Wallonie il n'y a pas d'abattement,

En Flandre pour le 1 achat (unique habitation) l'abattement est de 15.000 €.. L’acquéreur bénéficie d’un abattement complémentaire en Flandre :

de 10.000 € si le taux des droits d'enregistrement est de 10% = 25.000 € (Abattement ordinaire)

de 20.000 € si le taux des droits d'enregistrement est de 5% = 35.000 € (abattement complémentaire)

J'espère ne pas trop en demander. En attacher le fichier que je voudrais élaborer.

Merci d'avance,

JMM

48classeur1.xlsx (10.82 Ko)

Salut !

En effet, il y a beaucoup de conditions complexes à paramétrer, donc pas facile sur Excel, faut réussir à suivre la logique.

Pour résumer, de ce que j'ai compris :

Si Bruxelles, quelque soit le revenu, taux à 12.5%

Si 1er achat, si logement en EDRLR, abattement de 75 000€ sinon si seulement 1er achat abattement de 60 000€

Si Flandres, et si RC<745 ou RC<845 & 3/4 enfants ou RC<945 & 5/6 enfants ou RC<1045 & 7/+ enfants, taux = 5%

Sinon taux = 10%

Si 1er achat, si taux = 10 %, abattement de 25 000€

Sinon si 1er achat mais taux à 5%, abattement à 35 000€

Si Wallonie, et si RC<745 ou RC<845 & 3/4 enfants ou RC<945 & 5/6 enfants ou RC<1045 & 7/+ enfants, taux spéciaux

Sinon taux = 12.5%

Taux spéciaux Wallonie =

Si dans zone à pression immobilière, taux à 6% pour les premiers 160 431.53€ puis taux à 12.5%

Si hors zone à pression immobilière, taux à 6% pour les premiers 150 404.55€ puis taux à 12.5%

Ai-je bien compris l'énoncé ?

Bonsoir Sharney,

Oui, c'est bien ça. Et comme tu dis c'est compliqué, j'ai chercher sur pleins de site et à aucun moment j'ai trouvé la bonne réponse.

Merci,

JMM

Rebonsoir,

Voici ce que cela donne. Je viens de créer des formules qui calculent en automatique tes données.

Après, il est toujours possible de complexifier tout ça en faisant intégrer tous les paramètres connus (Lieu, RC, 1er achat, EDRLR...).

Ca signifierait que sur une feuille, tu viens choisir les paramètres et données dont tu as besoin et automatiquement tout est calculé.

A voir selon l'utilisation que tu en as.

Cordialement.

36classeur1-1.xlsx (11.53 Ko)

Bon travail Sharney.

La taxation immo en Belgique est un vrai jeu d'enfant, je peux confirmer

Si JMM veut vraiment un tool professionnel, il faudrait effectivement séparer les 3 parties:

  • les paramètres (différent taux, quotités etc.)
  • l'input (valeur du bien, nombre d'enfants,...)
  • le calcul

Surtout la première partie me parait importante comme il y a des fortes chances que les taux vont changer de temps à autre...

Après, si c'est juste une petite calculette à utilisation perso, ta solution me semble avoir un très bon rapport travail/résultat.

Bonjour

Un essai qui ne concerne (pour l'instant) que la Wallonnie.

Cela te convient-il et les résultats sont-ils corrects ?

Bye !

Re,

Merci aux réponses ci-dessus.

Voici sinon une nouvelle version "plus complexe" et surtout complète.

Bonjour

@ Sharney

Pas mieux !

Bravo !

Je m'incline ...

Bye !

Bonjour Le Forum,

Tout d'abord un grand merci à Sharney, GMB, et Excel Malin.

Je suis en même temps impressionné par vos connaissances en la matière et embêté.

Comme signalé par Excel Malin, la Belgique est très compliqué quand il s'agit des taxes

Le dernier tableau fait par Sharney me convient parfaitement mais...les droits d'enregistrements ne sont qu'une partie des taxes à payer lors de l'achat d'un bien. Les taxes sont divisés en 2 parties les frais d'acte d'achat et les frais d'acte de crédit.

Le tableau crée correspond aux droits d'enregistrements des frais d'actes d'achat... à cela il faut ajouter les honoraires du notaire, l'honoraire du conservateur des hypothèques, la tva de 21% etc....

Par conséquent le tout se calcule ensemble.

Je me permets de joindre en attaché le tableau que Sharney a crée - la seconde feuille est un pseudo calculateur de primes et la troisième est le tableau officiel des frais de notaire (acte d'achat et crédits)

Si possible ont introduit le tableau de Sharley dans le tableau des frais de notaire (acte d'achat)

Merci,

JMM

22classeur-prets.xlsx (45.54 Ko)

Salut,

@ gmb, merci. J'avoue je me suis amusé

@ JMM, je ne suis pas sûr d'avoir tout compris.

En gros, quand tu fais un achat immobilier, tu as des frais d'achat (frais de notaires, droits d'enregistrement...) et les frais de crédits (en fonction du taux d'acquisition du prêt).

Le petit outil que j'ai crée (le dernier fichier), permet de calculer les droits d'enregistrement quelque soit le lieu de l'achat.

Mais maintenant, ce que tu demandes c'est autre chose : intégrer ce calcul dans un fichier de calcul de l'ensemble.

Du coup, préfères-tu qu'on réadapte mes formules afin de coller au fichier fourni ou souhaites-tu que j'adapte mon fichier afin d'y intégrer les autres données ?

Cordialement

Bonjour,

Je suis content de lire que tu t'es amusé

Ton calculateur est nettement mieux fait que ce que moi je suis capable de faire

Si possible pour toi adapte mon tableau à ton calculateur vu que ton calculateur tient compte du % des droits ainsi que les abattements.

Ca donnerait ceci.

Exemple Bxl

Calcul des frai d'acte de notaire 12,50% (est prévu dans ton calculateur)

Prix d'achat 200.000,00 (idem)

Abattement 60.000,00 (idem)

Frais d'enregistrement 17.500,00 € (idem)

honoraire 2.163,66 (selon tableau - formule existant par palier dans mon tableau + ce qui suit)

Frais divers 1.000,00

Tva 21% 664,37

Total acte d'achat 21.328,03

Calcul frais d'acte de crédit

Prix d'achat 200.000,00 (prévu dans ton calculateur)

Frais enregistrement + 10 % 2.200,00

Honoraire 879,72

Frais divers 1.000,00

Inscription 660,00

Salaire conservateur 200,00

Tva 21% 394,74

Total acte hypothécaire 4.939,72

En faisant la somme des 2 actes on obtient le montant qu'on a besoin pour le projet.

Merci,

JMM

Bonjour,

Alors, pour y aller clairement et ne pas se tromper, commençons avec Bruxelles.

Je vais commencer par les frais d'acte de notaire, qui est la somme des droits d'enregistrement (précédemment vus et déterminés en fonction du prix d’achat et des abattements déjà calculés), des honoraires du notaire (à calculer), des frais divers et de la tva (à 21%).

  • Le prix d'achat est introduit manuellement par l'utilisateur, tout comme le revenu cadastral, la région concernée, le nombre d'enfants à charge, si c'est un logement en EDRLR et s'il s'agit d'une première acquisition ;
  • En fonction des données entrées manuellement, les droits d'enregistrement sont calculés (taux à 12.5% et abattements) ;
  • Les honoraires du notaire dépendent du prix d'achat avec des taux qui varient : 4.56% de 0 à 7500€ / 2.85% de 7500 à 17500€ / 2.28% de 17500 à 30000€ / 1.71% de 30000 à 45495€ / 1.14% de 45495 à 64095€ / 0.57% de 64095 à 250095€ / 0.057% au dessus de 250095€
  • Les frais divers : fixes ou rentrés manuellement ?
  • La TVA à 21% qui représente 21% des honoraires du notaires + des frais divers.

Est-ce que toutes ces données sont bonnes ?

Merci.

Bonjour Sharney,

Oui, c'est juste. Sache que les frais de notaires sont identiques dans les 3 régions. Les frais divers sont une estimation car elles dépendent des recherches faites par le notaire: ex urbanistiques, fiscales et/ou autres. Forfaitairement on peut mettre 1000 € mais qui doit être modifiable. Tva ok

Merci,

JMM

Salut,

Alors voici ce que ça donne pour le total du notaire.

Juste une question, y'a-t-il des choses qui varient selon les régions (côté honoraires non, et le reste non plus ?)

Je continue avec les frais d'acte de crédit, qui est la somme des frais d'enregistrement (1.1% du prix d'achat apparemment), des honoraires du banquier (à calculer), des frais divers, de l'inscription, du salaire conservateur et de la tva (à 21% des honoraires et des frais divers).

  • Les frais d'enregistrement représente 1.1% du prix d'achat ? ;
  • Les honoraires dépendent du prix d'achat avec des taux qui varient : 1.71% de 0 à 7500€ / 1.368% de 7500 à 17500€ / 0.912% de 17500 à 30000€ / 0.684% de 30000 à 45495€ / 0.456% de 45495 à 64095€ / 0.228% de 64095 à 250095€ / 0.0456% au dessus de 250095€
  • Les frais divers : pareils, modifiables manuellement ?
  • L'inscription, ça représente quoi ? comment est-ce calculer ?
  • Le salaire conservateur, ça représente quoi ? comment est-ce calculer ?
  • La TVA à 21% qui représente 21% des honoraires du notaires + des frais divers. Il n'y a pas le reste ?

A+

41classeur-prets.xlsx (45.21 Ko)

Bonsoir,

•L'inscription, hypothécaire ça représente quoi ? = tous les prêts sont enregistré dans un registre = une protection pour la banque en cas de non paiement de la mensualité = 0,003 sur le montant de l'achat

•Le salaire conservateur, ça représente quoi ? = le salaire pour le conservateur du registre = 0,001 sur le montant de l'achat.

Attention les frais d'acte d'achat et les frais d'acte de crédit sont 2 postes différents

L'honoraire du notaire est calculé en fonction du tableau à palier est le même pour tous les notaires du pays.

Acte d'achat = droits d'enregistrements comme spécifié dans ton 1 tableau. A cela s'ajoute les frais de notaire proprement dit et les frais divers. La tva se calcule sur ces 2 derniers postes (le tout est égal au tableau J dans mon tableau)

Acte de crédit = acte hypothécaire (tableau G) et s'établi comme suit

droits d'enregistrement (= prix d'achat + 10% * 1.1 exemple 2200 sur achat de 200.000

Honoraire = voir palier tableau G

Frais divers = idem que dans acte d'achat

Inscription = 0,003 sur le montant de l'achat

Salaire conservateur = 0,001 sur le montant de l'achat

Tva 21% sur l'inscription et le salaire du conservateur

Un tout grand merci,

JMM

Re, merci pour les informations.

Heu, personnellement si je fais Prix d'achat + 10%*1.1, ca me donne 200000+22000 => 222000.

Pour obtenir une valeur de 2200, le calcul serait plutôt 1.1% du Prix d'achat...

D'après ce que j'ai réussi à décrypter dans les formules de ton excel, je pense que c'est juste la façon d'écrire qui n'est pas cohérente.

Ok, donc si je résume :

  • Acte d'achat = Droits d'enregistrement + Frais de notaire + Frais divers + TVA
    avec Droits d'enregistrement, en fonction au prix d'acquisition, au taux et à l'abattement
    avec Frais de notaire, en fonction du prix d'acquisition selon tableau J
    avec Frais divers, fixé actuellement à 1000€ mais modifiable manuellement
    avec TVA = 21% des frais de notaire + frais divers
  • Acte de crédit = Frais d'enregistrement + Honoraires + Frais divers + Inscription + Salaire conservateur + TVA
      avec Frais d'enregistrement = 1.1% du prix d'achat ?
      avec Honoraires, en fonction du prix d'acquisition selon tableau G
      avec Frais divers, fixé actuellement à 1000€ mais modifiable manuellement
      avec Inscription = 0.3% du prix d'acquisition
      avec Salaire conservateur = 0.1% du prix d'acquisition
      avec TVA = 21% de l'Inscription et du salaire de conservateur

    Or, dans ton fichier, je trouve 2 autres erreurs :

    Inscription = 0.003 * 100 * Frais d'enregistrement = 660

    sauf que si Inscription = 0.003 * Prix d'acquisition = 600

    Acte hypothécaire = somme(B12:b16) (soit sans la TVA) = 4939.72 (avec 660 en Inscription)

    en ajoutant la TVA, j'aurai une somme à 5047.72 (avec 600 en Inscription)

    N'hésite pas à regarder le fichier joint, tout est dans la feuille Calculs Sharney

    24classeur-prets.xlsx (46.41 Ko)
  • Sharney,

    pour plus d'infos, voici le site de la fédération des notaires belges où tu peux trouver leur calculatrice:

    Dans le code source, tu peux trouver les fonctions et les algos des calculs en javascript (tout à la fin du code source). Ce n'est pas très compliqué et c'est relativement facile à traduire en fonctions Excel. Ou mieux, en VBA.

    Je l'ai fait (tout ce revert-ingeneering) pour créer un outil de renégociation des crédits hypothécaires qui utilise ce même calcul de frais que ce que veut JMM.

    Je mettrais bien le code ici mais le problème c'est que je l'ai fait dans le cadre de mon travail et c'est donc mon employeur qui est le propriétaire de ce code

    Merci Excel-Malin pour les informations.

    En effet, en VBA les formules auraient encore plus faciles mais j'essaie d'éviter car il arrive encore que certains systèmes aient du mal avec VBA (au travail j'ai déjà vu ça). C'est pour ça, si j'arrive à faire sans, je le fais.

    @JMM, en pièce jointe, je t'ai mis une version "finale" du fichier. Si la présentation te va, il ne reste qu'à voir si les formules sont bonnes.

    24classeur-prets.xlsx (47.84 Ko)

    Bonjour Sharney,

    Tout d'abord merci. Merci également à Excel malin pour son intervention (Mais.. sauf erreur de ma part le site des notaire que je connaissais ne reprend pas les renégociations des prêts)

    Si Sharney est d'accord on en reparlera d'ici peu car cela fait effectivement partie de ce qu'on est en train de faire.

    En ce qui concerne l'acte d'achat ok pour le tableau crée.

    En ce qui concerne l'acte de crédit il y a une différence pour les honoraires du notaire. Pourtant le tableau à palier que j'avais crée correspond à la législation. Je pourrais en dire plus vendredi car j'ai un notaire, ici à Bxl, qui m'offre une petite formation.

    En ce qui concerne l'inscription dans l'acte de crédit il y a une petite modification à faire. Le calcul de 0,3 se fait sur l'inscription et non sur le montant d'achat. (ma faute) - Le résultat doit donc être 660 €.

    En ce qui concerne les coûts supplémentaire, elle devront se trouver à un autre endroit. (Je joins l'exemple en attaché)

    Merci,

    JMM

    JMM a écrit :

    Merci également à Excel malin pour son intervention (Mais.. sauf erreur de ma part le site des notaire que je connaissais ne reprend pas les renégociations des prêts)

    JMM

    Non, en effet. C'est moi qui a dû faire le tool pour les renégociations. Et pour cela, pour la partie "frais de notaires & co.", j'ai été chercher les formules sur le site des notaires... Le reste, je l'ai fait moi-même.

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